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Friday, January 13, 2006

プリヴェの狙いは東宝だった? 阪急HD株取得問題

のっけから前の記事の訂正です^_^;。プリヴェチューリッヒ企業再生グループですが、外資系ではなく日本の投資会社でした。ま、投資会社の国籍を問うても無意味ですが。

で、続報として阪急HDとプリヴェの両トップが会談し、東宝との経営頭語を言及したものの、具体的な提案等はなかったと報道されてます。

阪急HD・プリヴェトップが会談、東宝との統合構想説明
どうやら本当の狙いは、日比谷や有楽町に優良物件を抱える東宝だったようです。とするとプリヴェが阪急の5%超の筆頭株主になったところで、上場企業である東宝への影響力は限られますから、会談で明らかにしたように具体的な提案というわけではなさそうです。単に阪急HD株が割安だったからということのようです。

もちろん阪急HDと東宝の経営統合、特に不動産部門の統合に関しては、おそらく株主総会の株主提案などで具体策を明らかにする可能性はありますが、長期保有前提で役員派遣などは考えていないということから、純投資と見て間違いないようです。ならばなぜに東宝株ではなく阪急HD株購入なんでしょうか。

東宝は優良資産を抱えるのみならず、根強い人気の宝塚歌劇団や映画でも電車男などのヒット作を出すなど、優良コンテンツを生み出す能力があり、それらが既に評価として織り込まれているとすれば、将来の値上がり余地は小さいと見られますが、それに比べて同じ企業グループに属する阪急HD株に割安感があったということなんでしょう。何だかんだ言って再建途上の企業ですし。更に不動産部門を軸としたグループ再編があるとすれば、阪急HD株主になることで権利確保できると考えれば、プリヴェの行動は一応辻褄が合います。

問題は、東宝が所有する優良資産が、果たしてプリヴェが目論むように有効利用できるのかどうかです。現在の再開発ブームを見ていると、何とかなりそうに見えます。実際こんな報道もあります。

都心のオフィス空室率、6カ月連続5%割れ・12月末
ただし若干の注釈は必要です。

一つは企業再編が加速している点です。金融再編によって5%ルールに抵触する銀行の事業会社株保有が持続困難となり、いわゆる株式持ち合い解消が起こるわけですが、この課程で安定株主を失って漂流した企業は多数にのぼり、株価下落の要因にもなりました。その一方でIT企業や投資ファンドなどの新手の買い手も現れて、玉突き的に企業再編が加速しております。結果的に再編の実態に合わせてオフィスも再編されますから、新しい大型物件が求められるわけです。

二つ目はIT化によるオフィス環境の変化です。IT機器の増加によって、結果的に1人当たりのオフィス面積は増加傾向にあります。また通信インフラの整備された新オフィスに需要が偏っている点もあり、IT化による生産性向上効果で企業のオフィス賃料負担力も高くなっています。

ま、それと日本の企業の多くが、リストラの進捗でキャッシュフルとなっていたり、低金利で資金調達も容易だったり、REIT(不動産投信)やノンリコースローンなど供給側の新しい資金調達手段ができたことなどで、オフィス需要はかなり嵩上げされていると考えられます。

加えて大都市圏の容積率の緩和が、高層ビルによる再開発ラッシュを後押しします。例えば隣接地などの容積率の未利用分を新築ビルに上乗せできるなどで、従来以上に高層化が可能になり、戦略的に容積率の集約が可能なわけですから、例えば東宝が所有する東京宝塚劇場や有楽町マリオンなどの容積率の未利用分が、新たな富を生み出す原資になり得るわけです。

ただし上場REITの表面利回りが3%台になるなど、以前より利回りが悪化しておりますが、今のところREIT人気による元本高が原因とはいえ、賃料収入が配当原資となるREITの仕組みからいえば、今後の供給増に伴う受給の変化次第では空室率が上がって配当が下がるリスクも考えておく必要があります。つまるところ東宝の優良資産をテコに阪急HDが化けてくれるかどうかは、再開発ブーム次第ということころになりそうです。

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